Pris på skog har økt, men skog er fortsatt «billig» i Norge

Denne artikkelen er fra 2021, les oppdatert sak fra november 2023 om pris på skog her.

Skog oppleves i mange bygder som en mangelvare. Derfor er skog et attraktivt investeringsobjekt, og det er mange flere kjøpere enn selgere. I avisene kan man stadig se oppslag om rekordhøye priser. I store trekk gir det et riktig bilde.

Prisen på skogeiendommer skjøt i været da priskontrollen for rene skogeiendommer ble opphevet i 2017. Likevel er fortsatt prisene på skog i Norge under halvparten av hva prisene er i Sverige, og fortsatt en god del lavere enn i alle andre sammenlignbare land.

Opphøret av priskontroll på rene skogeiendommer utgjorde 20 % av alle landbrukseiendommer med skog i Norge. Bortfall av priskontroll fra lokale myndigheter har naturligvis ført til høyere pris.

På rene skogeiendommer trenger man ikke nå å frykte for avslag på konsesjonssøknaden på grunn av for høy pris. Endringene har også ført til høyere verdi på eiendommer med skog som fortsatt er underlagt priskontroll.

Et forsiktig anslag viser at prisveksten siden 2017 har vært 50-60 prosent. Trolig noe mer, men i Norge finnes det ingen god tilgjengelig statistikk på dette.

Hva bestemmer prisen?

For verdi av skog er de tre B-ene (beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet) fra eiendomsbransjen like aktuelt for prisnivået.

De sentrale skogstrøkene på Østlandet har høyest prisnivå, og det er her markedet er hetest. Beliggenheten sammenfaller i dette tilfellet godt med de andre faktorene som har betydning for prisnivået. Slik som gode produksjonsbetingelser, høye tømmerpriser, gode driftsforhold og dertil lave driftspriser.

Også andelen av hogstmoden skog, eller andelen av skog som er nær hogstmodent, treslag, tilgjengelighet og tradisjoner for skogbruk har betydning for prisnivået.

Avkastningskrav

Myndighetene har satt et krav til avkastning på skog til 4 prosent. Priskontrollen på landbrukseiendommer tar utgangspunktet i at verdien skal fastsettes etter denne rentefaktoren.

Tabellen under viser veiledende verdi på ett dekar produktiv skog beregnet etter 4 % rente på ulike boniteter. Prisene forutsetter 80 % utnyttelsesgrad på eiendommen og et normalt nivå for behov for investeringer og avkastning fra salg av tømmer og jakt.

Verdien på eiendommen endres med en annen utnyttelsesgrad enn 80 prosent. De fleste takstene målt mot avvirkning viser at dette er et vanlig nivå i vårt område.

En overvekt av mye ungskog vil redusere verdien, og en overvekt av hogstmoden skog vil vanligvis øke verdien i forhold til tabellen. Det samme gjelder en rekke andre faktorer. Som for eksempel tetthet og kravet til avkastning. Hvor høyere avkastningskrav en kjøper har, dess mindre er han/hun villig til å betale for eiendommen.

Prisene dras mot midten

Vi mennesker dras ofte mot midten. Det gjelder også når vi vurderer prisene for skogeiendommer. Vi opplever ofte at skog med lav gjennomsnittsbonitet omsettes for mer enn det tabellen viser, mens skog med høy bonitet hovedsakelig omsettes for mindre enn det tabellen viser.

Vi tror prisene på skog vil fortsette å øke. Skogbruket sitter bokstavelig på en grønn grein. Derfor anbefaler vi våre andelseiere å gripe sjansen når man først får den. Det er ikke hver dag man får mulighet til å kjøpe skog. Selvsagt ikke for enhver pris. Men man må være klar over at markedet er villig til å gi en betraktelig høyere pris for skog i dag enn for fem år siden.

Det er ingen ting som tilsier at etterspørselen etter produkter fra skogen blir mindre. Tvert imot! Skog og grunn er en begrenset ressurs det ikke blir mer av. Og ikke minst er skog en stor del av løsningen på framtidas klimautfordringer.